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　　7月15日，乡伴文旅创始人朱胜萱发视频，历数自己2021年以来与某文旅央企在云南合作乡村旅游项目后，遭遇的项目停工烂尾，先行垫款却收不来结算款，导致乡伴公司债务缠身、举步维艰。

　　其实，乡伴公司的经历在文旅业内十分普遍。现在文旅项目普遍采取“EPCO”“EPCO+F”模式。一个乙方公司，承担项目的规划、设计、建设、运营整个环节，款项大多需要乙方先行垫付，“EPCO+F”所需的资金由乙方来融。甲方仅需一纸合同、一句承诺，少部分预付款，就可以拉起一个投资几千万、数亿元的项目。

　　这种合作模式，乙方的风险极大，垫款成本、融资成本由乙方扛。建设周期动辄一两年，项目顺利完结，款项还要再拖一两年。乙方往往是高负债状态。而项目开发的各个环节，一旦哪个环节出现变故，停工烂尾，乙方很难按照合同要到全部回款。

　　朱胜萱视频发声

　　这种风险，大多数乙方都清楚，因此在选择甲方时候，非常谨慎，不靠谱的甲方坚决不合作、不垫款。乡伴公司作为文旅行业的老手，自然清楚这里面的风险，此次，其和文旅央企合作，显然是看中了其央企背景。相比三四线城市的中小城投公司，文旅央企更顾及公司信誉，做事更规范、更有底线。如果和央企合作，都不能保障回款，那文旅行业就没有安全的、可信赖的甲方了。

　　那么，为什么已经很谨慎的乡伴公司还是踩雷了呢？

　　其实，这不能怪乡伴，也不能完全怪文旅央企。在项目立项的时候，乡伴公司选择了信任央企，但央企的声誉不可能无限兜底。乡伴云南项目连续出了几个大问题，多重因素叠加才导致，央企也无法为项目借款兜底。

　　1.项目手续合规性问题

　　某文旅央企是以城市里“文旅+地产”成片开发的模式而闻名的，但乡村旅游项目不同于城市，乡村的土地红线太多，而且监管越来越严。

　　城市的土地，是政府出让的合法用地，土地性质、规划用途、容积率规划的清清楚楚。乡村的土地，无论任何性质，一个红线是不能开发房地产，不能卖房子给城里人。还有耕地保护、林地保护、生态保护区、防洪控制线等，红线之内完全不能有项目建设。

　　过去，这些红线还有一些擦边的空间，例如将农地改种景观作物，改成休闲绿地，搞“大地艺术”景观装置，或者在农业大棚里盖房子。如今，这些擦边空间一点点被执法力度挤压，耕地就是耕地，是种粮食和经济作物的，不允许搞耕地休闲化开发。

　　乡伴在昆明乌龙古渔村的项目建设

　　合规的乡村旅游开发，只能利用乡村零散的宅基地和少数集体经营性用地，其中产权复杂，极难统一协调。而且，取得合法开发用地只是第一步，后续还有复杂的规划许可、生态环评、建设许可等。城市文旅开发，这套模式和流程已经较为清晰，大家都知道规则是怎样的。乡村旅游开发，还没有清晰的流程和规则，什么样的行为是合法的，项目开发的合规边界在哪，各地的规则其实都不一样。

　　哪怕是文旅央企，也搞不定标准化、可复制的乡村旅游投资模式，只能一步一步试水。试水过程中，卡壳是必然的。云南项目，首先就是许多预期的规划建设内容无法落地，没有合法的手续。

　　乡伴朱胜萱也在其视频中表示，云南项目启动不久就收到政府的停工通知。其实，这个时候就应该收手了，但文旅央企和乡伴都没有，而是继续推进。既然违规部分不让搞，就先搞不违规的。一些零散收集的宅基地、集体建设用地，属于可建设部分，乡伴就在文旅央企的授意下，先搞这样低监管压力的乡村开发。这个过程中，许多款项由乡伴垫付。

　　乡伴收到政府的停工通知

　　2.文旅央企管理层换届

　　乡伴云南项目是2021年入场的，2021年、2022年文旅央企董事长、副董事长、总经理相应因年龄到期退休。一任领导，一套班子，一套思路，这是文旅项目开发中必须要考虑的因素。朱胜萱也在视频中提到，“新官不理旧账”以前只是听说，这次是落地乡伴头上了。

　　乡伴云南项目资料

　　其实，文旅项目投资开发经常会遭遇地方领导换届、国央企领导换届的问题，并不是新任领导都不会管以前的项目，而是新领导会重新审视这个项目，重新评估是否值得支持。如果项目确实好，有利可图，在经济上、政治上有加分项，那不会出现“新官不理旧账”的情况。

　　新官不愿意理的是上任留下的“烂摊子”。云南乡村旅游项目首先是手续不合规，已经无法按照原规划推进。乡村旅游开发、土地利用和生态环保的红线越来越严格，云南的地方政府对这类项目也顾虑重重。这样的项目，已经没有继续推进的空间。

　　3.房地产市场大转折

　　事实上，这是乡伴公司云南项目踩雷的最大因素。文旅央企是以房地产为核心营收的公司。2021年以后，房地产市场急剧变革，令所有人都始料未及。2022年以后，文旅央企3年连亏260亿元。新管理层要处理大量的债务问题，战线收缩问题，业务方向重构问题。

　　乡伴云南项目烂尾

　　房地产市场的转折，还使“文旅+地产”的模式失效。文旅央企号称要在云南投资1000多亿元，支撑其投资的主要是房地产业务。房子卖不出去，文旅项目自然无法继续投资。云南的乡村旅游项目，本身就属于需要收缩的战线。

　　其实，这一点才是乡伴云南项目踩雷的核心原因。“文旅+地产”是过去20年文旅领域最重要的投资模式，业内围绕这一模式构建了完善的产业链。如今，这一模式失效，其破坏力不亚于一场行业地震，这个过程中各方的损失，谁都难以兜底。

　　站在乙方的角度，我垫了钱，甲方就必须结款。然而，在甲方看来，项目没按原定计划投下去，我没挣到钱，怎么给你结款。如果是“文旅+地产”蒸蒸日上的时代，一些损失各方该分摊也就分摊了，腾出精力去搞下一个项目，挣下一笔钱。现在，“文旅+地产”搞不动了，各方的日子都不好过，甲方个个债台高筑，乙方个个惨淡经营。这种情况下，谁都分摊不起项目投资的损失。

　　整体来说，乡伴公司云南项目踩雷的经历令人同情。乡伴公司为文旅行业贡献了很多优秀案例和项目，作为中小民营企业，本身抗风险能力弱，一个项目踩雷，就可能把整个公司拖向深渊。乡伴公司其实已经足够谨慎，选择信誉良好的文旅央企，相信央企的声誉和底线。然而，时代的一粒灰落在一个人身上就是一座山，这话放在企业身上也适用。2021年以后，房地产市场变天，导致“文旅+地产”模型失效，文旅央企自身也扛不住巨大的损失。“文旅+地产”模式的兴起，成就了一批文旅企业和产业链公司，当这个模式失效，也必定给一批企业带来致命的考验。

　　作者｜吴莫言

　　编辑｜小知知

　　图片来源｜相关公司官方新媒体